Профессиональные юридические услуги: Гражданские споры. Арбитраж. Защита по уголовным делам. Защита при административных правонарушениях.
Адрес:
г. Москва и МО

Прием ведет
Адвокат АПМО

Дмитрова
Светлана Эдуардовна
Телефон:
Главная \ Услуги \ Физическим лицам \ Земельные споры и споры по домовладениям

Земельные споры и споры по домовладениям

Земельных споров и споров по домовладениям у нас в стране очень много. Такие споры обычно затяжные и сложные и далеко не каждый юрист разбирается в этой категории дел.

Получение желаемого результата и реальное исполнение судебного решения, напрямую зависит от опыта работы и узконаправленных знаний именно в области Земельного законодательства, Градостроительного кодекса РФ, не только актуальных, но и имеющих место быть на начальных этапах возникновения права на земельный участок или строение.

Подавляющая часть земельных споров связана с границами земельных участков, выделением доли земельного участка в натуре, определение  порядка пользования земельным участком между собственниками долей земельного участка, признание ранее возникшего права на земельный участок, сервитуты. Не редки  споры возникающие из наследственных и семейных правоотношений связанные с землей

Наряду с земельными спорами, а зачастую и вместе с ними,  необходимо рассматривать и споры, связанные со строениями расположенными на земельном участке. В том числе легализация самовольных построек, раздел строения в натуре, споры.

Если мы говорим только о земельных спорах, то в статье 6 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) перечислены объекты земельных правоотношений – земельные участки или части земельных участков, термин «земля» желательно не употреблять. При этом самостоятельным предметом имущественных отношений часть земельного участка быть не может, но на него могут распространяться определенные ограничения.

В Федеральном законе «О государственном земельном кадастре» легальное понятие «земельный участок» появилось еще до принятия ЗК РФ и устанавливало, что «земельный участок – это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке». Однако это понятие не предусматривало обязательного определения границ участка на местности. Такая процедура появилась в «Инструкции по межеванию земель», принятой в 1996 г., причем прописанные в ней правила межевания с тех пор не изменились, поэтому эта инструкция может применяться в судебных спорах.

Отсутствие четких правил определения границ приводило к огромному количеству споров. Когда был принят Федеральный закон «О кадастровой деятельности», вступивший в силу с 1 марта 2008 г., а также внесены поправки в ЗК РФ, изменение понятия коснулось идентификации границ земельного участка, которые теперь должны быть определены в соответствии с федеральными законами.

Проведение геодезических работ в процессе межевания позволяет определить четкие границы земельного участка. Однако в июне 2014 г. был принят Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который, вступив в силу 1 марта 2015 г., ввел новое понятие, которое все критикуют, так как оно повторяет положения Гражданского кодекса РФ и констатирует, что земельный участок как объект права «является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи».

Юридические характеристики земельного участка делятся на основные и дополнительные. Те и другие обязательны для каждого участка, однако к основным относятся те, которые не могут быть изменены без изменения кадастрового номера (за редким исключением, которое установлено, например, для ранее учтенного земельного участка). Тогда как дополнительные характеристики могут изменяться. Это, например, адрес объекта недвижимости, наличие на участке природных объектов, ограничений прав на его использование.

Определяющими являются такие дополнительные характеристики, как категория земель, определяющая их целевое назначение, и разрешенное использование земельного участка. Правовой режим должен быть установлен в отношении каждого земельного участка. Среди участков, образованных в 90-е годы прошлого века, часто встречаются участки без установленной характеристики. В этом случае уполномоченный орган власти должен установить эти характеристики исходя из его местоположения и фактического использования.

В зависимости от целей образования земельного участка определяются его площадь, рыночная стоимость и другие основные характеристики. В границах населенных пунктов разрешенное использование земельных участков обусловлено таким градостроительным актом, как Правила землепользования и застройки, утверждаемые нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления. Они устанавливают регламент относительно каждой территориальной зоны. Там указывается перечень видов разрешенного использования участков их правообладателями. Изменение таких видов в отношении конкретного участка возможно только в рамках градостроительного регламента.

В настоящее время не редки судебные споры, в частности о переводе земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, не связанную с производством сельскохозяйственной продукции.

У нас не очень хотят заниматься сельским хозяйством, но хочется все застроить, поэтому режим нередко изменялся, предусматривая застройку сельскохозяйственных полей коттеджными комплексами и даже многоквартирными домами. Это делалось органами местного самоуправления по инициативе заинтересованного лица при условии проведения публичных слушаний. Часто такие действия местных властей были совершенно незаконными, и по представлению прокуроров суды могут вынести решения о том, что большое количество дачных и коттеджных поселков должны быть снесены, если суд признает ничтожными решения об изменении категории земельных участков.

Для правомерного изменения категории земельного участка должно быть осуществлено либо изменение границ населенного пункта, либо включение данного участка в границы этого населенного пункта.

Возможности защиты прав на земельный участок зависят от его статуса. Участки могут быть учтенными, ранее учтенными или временными. Временными могут быть только земельные участки, образованные до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», т.е. до 1 января 2017 г., оставаться таковыми они могут быть не более 5 лет. У них может даже не быть кадастровых номеров. С таким земельным участком нельзя ничего делать.

Учтенными называются земельные участки, поставленные на государственный кадастровый учет после 1 марта 2008 г., т.е. с момента вступления в силу Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». Ранее учтенными называются участки, поставленные на кадастровый учет до этой даты. Граждане могут быть законными правообладателями участков с двумя этими статусами. Однако если гражданин, которому участок был предоставлен, скажем, еще в советские времена в бессрочное пользование, возвел на приусадебном участке жилой дом и оформил на него права собственности, но не успел оформить документы на земельный участок и умер, то у его наследников могут возникнуть сложности с распоряжением этим имуществом. Если же у данного имущества сменился собственник, ему придется искать правоустанавливающие документы или оспаривать отказ Росреестра на регистрацию этого участка.

До настоящего времени наряду с приусадебными, предназначенными для огородничества, встречаются полевые участки, расположенные вне границы населенного пункта, но непосредственно прилегающие к приусадебным. Граждане использовали их как единое целое. Но сегодня их желательно объединить и сделать это лучше всего в процессе уточнения границ.

Хочется коснуться вопроса о презумпции приобретательной давности, которая может использоваться только в специфических случаях, когда речь идет о спорах между частными собственниками, но не может касаться земельных участков, которые находятся в государственной собственности.

Ранее учтенных участков все еще много, хотя их число и уменьшается. Сведения о площади и границах такого участка априори являются достоверными, более того, иногда достаточно только сведений о площади в первичном правоустанавливающем документе. Если же границы учтенного участка определены неточно, например, из-за ошибки кадастрового инженера, то нужно доказывать наличие реестровой ошибки для оформления прав на данный участок.

Участки, выданные еще советским гражданам, межевались с помощью обычной рулетки, поэтому их площадь на местности почти всегда отличается от той, что указана в правоустанавливающем документе. Иногда сведения о границах земельного участка вообще отсутствуют или они совершенно недостоверны, поскольку кардинально отличаются от данных, полученных с помощью современных картографических способов. Поэтому судебные споры о границах таких земельных участков возникают довольно часто.

Процедура уточнения границ позволяет гражданам, которые приобрели участок до установления конкретных правил межевания, зафиксировать свое право собственности по фактическому землепользованию. И тогда не удивительно, что фактическая площадь участка может оказаться больше, чем в сведениях, имеющихся в реестре недвижимости. Есть, конечно, некоторые ограничения этого права. В частности, при уточнении границ не должны нарушаться права смежных землепользователей, а увеличить площадь своего участка можно лишь на минимальный размер земельного участка, установленный в данной местности. А если такой размер не установлен, то всего на 10%.

Отказ Росреестра об изменении характеристик земельного участка можно оспорить в суде, но тогда необходимо представить доказательства о фактическом землепользовании, т.е. о том, что в данных границах участок существует уже 15 или более лет (это и есть презумпция приобретательной давности), а также согласие на такое изменение смежных правообладателей.

ЧЕМ МЫ МОЖЕМ БЫТЬ ПОЛЕЗНЫ:

Окажем консультирование по всем указанным ниже вопросам. Защитим Ваши интересы любой сложности в судебных спорах о правах на земельные участки, домовладения,  об установление сервитута, по любому основанию, как на стороне Истца, так и на стороне Ответчика.

  • Право собственности на землю по различным основаниям.
  • Помощь в восстановлении правоустанавливающих документов о выделении земельного участка.
  • Межевые споры.
  • Наложение границ земельных участков.
  •  Запользование земельных участков. Самозахват земельного участка.
  • Установление границ земельного участка, в том числе при отсутствии/отказе в подписании акта согласования границ земельного участка.
  • Межевание земельного участка и постановка на кадастровый учет.
  • Оспаривание постановлений государственных органов, касающихся земельных споров и споров, связанных со строениями/застройками.
  • Оспаривание действий/бездействий /приостановок в регистрационных действиях Росреестра.
  • Устранение нарушений несвязанных с лишением владения.
  • Споры о нарушении нормативов расположения строения на земельном участке.
  • Реальный раздел  земельного участка и выделение доли в строении в натуре.
  • Определение порядка пользования земельным участком.
  • Объединение нескольких земельных участков в один земельный участок.
  • Легализация самовольных построек, постановка на кадастровый учет, признание права собственности.
  • Установление публичного или частного сервитута.
  • Аренда земельного участка и арендные отношения.
  • Виды разрешенного использования. Изменение. Установление.
  • Наследование земельного участка.
  • Выделение земельного под строением в собственность.
  • Признание права на земельный участок отсутствующим.
  • Изъятие земельного участка.
  • Иные споры, связанные с землепользованием.
Контакты
Телефон:
Адрес:
город Москва, улица Пришвина дом 12 корпус 2 каб. № 242. Здание Управы муниципального района "Бибирево" СВАО
Получить бесплатную консультацию юриста практика!
Наши юристы свяжутся с Вами для экспресс - консультации!